กฎหมาย ทาวน์โฮมรู้ไว้ก่อนจะต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง

0
1389
กฎหมาย ทาวน์โฮม

กฎหมาย ทาวน์โฮมสำคัญก่อนจะลงมือต่อเติมจะต้องทำอย่างไรบ้าง
กฎหมาย ทาวน์โฮม

หลายคนที่ซื้อบ้านทาวน์โฮมมาแล้วมักอยากต่อเติมเพราะต้องการมีพื้นที่ใช้งานเพิ่ม โดยเฉพาะพื้นที่ครัวด้านหลังทาวน์โฮมนี่ถือว่าเป็นที่นิยมเลยทีเดียว จริงๆ แล้วการต่อเติมพวกนี้มีกฎหมายควบคุมอยู่นะครับ ซึ่งบางคนอาจไม่ทราบ หรือมองข้ามไป วันนี้ เรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราควรต้องรู้ในการต่อเติมพวกนี้มีอะไรกันบ้าง
การต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร จำเป็นต้องได้รับการอนุญาตจากทางราชการ ซึ่งผู้เป็นเจ้าของต้องไปขออนุญาตจากทางเขตเทศบาลหรืออบต. ของพื้นที่นั้นๆ แต่ก็มีต่อเติมบ้านโดยไม่ต้องขออนุญาต คือ

  1. การดัดแปลงขนาดพื้นบ้าน การลดหรือการขยายเนื้อที่ของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลง หรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน
  2. การดัดแปลงหลังคาบ้าน การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคา ให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกัน ไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

ส่วนการต่อเติมที่มีขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 5 ตารางเมตร จำเป็นต้องขออนุญาตจากทางราชการ
กฎหมาย ทาวน์โฮม

นอกจากพิจารณาเรื่องขนาดพื้นที่ที่ต่อเติมแล้ว กฎหมายอาคารยังกำหนดระยะระหว่างอาคารหรือแนวเขตที่ดิน ดังนี้

  1. ทาวน์โฮมต้องเว้นพื้นที่ว่างทางด้านหลังกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านหน้า 3 เมตร และให้อาคารพาณิชย์เว้นพื้นที่ว่างทางด้านหลังกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตรจากแนวเขตที่ดิน
  2. ผนังด้านที่เปิดประตู หน้าต่าง ที่สูงไม่เกิด 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร สำหรับ ที่สูงเกิน 9 เมตร ต้องห่าง 3 เมตร
  3. ผนังที่ไม่มีช่องเปิด(ผนังทึบ)ต้องห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.50 ม. ยกเว้น แต่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงเรามักจะเห็นว่าการต่อเติมครัวหลังบ้านตามโครงการบ้านจัดสรรต่างๆหรือทาวน์โฮม มักมีการก่อสร้างต่อเติมควรที่ผิดกฎหมาย ซึ่งอาจเกิดจากรู้เท่าไม่ถึงการณ์หรือการละเลยที่จะปฏิบัติตามกฎหมาย แต่เพื่อความปลอดภัยของผู้เป็นเจ้าของ ผู้ใช้งานเองควรปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย
    กฎหมาย ทาวน์โฮม
  4. เพื่อนบ้านข้างเคียง การจะต่อเติมครัวนั้น ก่อนอื่นจำเป็นจะต้องพูดคุย ทำความเข้าใจกับเพื่อนบ้านเพราะการต่อเติมครัวหรือส่วนอื่นๆของบ้านย่อมมีผลกระทบต่อเพื่อนบ้านทั้งทางตรงและทางอ้อม จึงจำเป็นจะต้องมีความเข้าใจในการใช้พื้นที่ร่วมกันเพื่อลดปัญหาที่อาจเกิด ทั้งการยินยอมให้ต่อเติมตามข้อกกหมาย หรือผลกระทบระหว่างการก่อสร้าง เช่นการตอกเสาเข็ม ทางก่อผนัง หรือการติดตั้งฮูทดูดควัน เป็นต้น ซึ่งหากเกิดปัญหา อาจนำมาสู่การฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้
  5. รูปแบบลักษณะของอาคารการต่อเติมครัวนั้น จำเป็นจะต้องใช้สถาปนิกและวิศวกรในการออกแบบและดูแลโครงสร้างเพื่อให้รูปแบบของการต่อเติมนั้นมีความสอดคล้อง กลมกลืนกับตัวอาคารเดิม ทั้งยังออกแบบโครงสร้างให้มีความแข็งแรง ถูกต้องตามหลักกฎหมาย ความปลอดภัย มีการออกแบบที่คำนึงถึงการป้องกันอัคคีภัย เพราะสาเหตุของไฟไหม้บ้านหรือทาวน์โฮม ส่วนหนึ่งก็มาจากครัวของบ้าน นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงการทรุดตัวของโครงสร้างอาคารเดิม รอยร้าวของผนัง และรอยรั่วซึมระหว่างรอยต่อระหว่างอาคารเดิมและส่วนที่ต่อเติม ผู้เป็นเจ้าของบ้านจำเป็นต้องคำนึงถึงในการต่อเติมครัว

หลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (มาตรา 21 และ 39 ทวิ) ซึ่งมีหลักง่ายๆ สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารจะต้อง

(ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ

(ข) ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อข้างล่างนี้

ต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่ทาวน์โฮมที่เราตั้งอยู่ คือถ้าตั้งอยู่ในกทม. ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กทม. ที่บ้านเราตั้งอยู่ หรือถ้าต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดโดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัด

ถ้าการต่อเติมของเราต้องขออนุญาต หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตแล้ว แต่ถึงเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมให้แตกต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป  เราอาจมีโทษดังนี้ครับ

โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร) และ/หรือ
กฎหมาย ทาวน์โฮม

นอกจากนี้ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้มีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเราต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมด หรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้  (ตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) และถ้ายังดื้อไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)

เรียกได้ว่าการต่อเติมทาวน์โฮม ให้ถูกกฎหมายนั้นมีข้อระเบียบบังคับอยู่ที่จะต้องปฏิบัติตาม ข้อมูลดี ๆ แบบนี้ติดตามได้ที่ townhomeplus.com

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here