ตอบข้อสงสัยค่าส่วนกลาง ทาวน์โฮม จ่ายแล้วได้อะไร ไม่จ่ายได้หรือไม่ มาหาคำตอบเอง
เมื่อเราซื้อทาวน์โฮมในโครงการหมู่บ้านจัดสรรจะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เราจะต้องจ่ายกันเป็นรายเดือนหรือรายปีแล้วแต่โครงการหรือนิติบุคคลกำหนดไว้ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้หลายคนสงสัยว่าจะนำไปใช้งานส่วนไหนบ้าง แล้วถ้าไม่จ่ายได้หรือไม่
ก่อนอื่นเราต้องมารู้กันก่อนค่าส่วนกลางนั้นจะถูกนำไปเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สินภายในโครงการ หากมีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางก็จะเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นๆ ซึ่งเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งการเป็นเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางต่างๆจะต่างจากสมาชิกในหมู่บ้านที่เป็นเจ้าของ คือ นิติบุคคลจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินภายในโครงการ ส่วนสมาชิกเป็นเพียงเจ้าของร่วมเพื่อการใช้ประโยชน์ร่วมกันกับสามชิกอื่นๆทุกคนเท่านั้น
การคิดส่วนกลางของบ้านทาวน์โฮมนั้น นำค่าใช้จ่ายทั้งหมด หารด้วยจำนวนพื้นที่ในโครงการ เช่น หากค่าส่วนกลางรวมทั้งหมดต่อเดือน 300,000 บาท ในโครงการมีบ้าน 100 หลัง หลังละ 100 ตารางวา จะเท่ากับ 300,000 / (100 x 100) = 30 บาท ต่อพื้นที่ 1 ตารางวา ก็จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางเดือนละ 3,000 บาทนั่นเอง
ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บจากเจ้าของร่วมนั้น นำมาบริหารค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
- 65% เป็นค่าจ้างในการบริหารโครงการ ค่าจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าจ้างทำความสะอาด และค่าดูแลสวน
- 20% เป็นค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และอินเทอร์เน็ต
- 10% เป็นค่าซ่อมบำรุงรักษา ไม่ว่าจะเป็นค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษา การจัดซื้อสารเคมีดูแลสภาพน้ำในสระว่ายน้ำ การเติมน้ำมันระบบปั๊มดับเพลิง ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอุปกรณ์/เครื่องจักร ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบ้าน/คอนโดมีอายุมากขึ้น การเสื่อมสภาพ และการชำรุดของเครื่องจักรต่าง ๆ ก็มีโอกาสเกิดเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ส่งผลให้เกิดค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสสูงขึ้นทุกปี ตามอายุของอาคาร และงานระบบต่าง ๆ
- 5% เป็นค่าใช้จ่ายกิจกรรม และเบ็ดเตล็ด
ค่าส่วนกลางนั้นมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น อาทิ ค่าแรง ค่าวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ค่าน้ำ หรือค่าไฟที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเพิ่มค่าส่วนกลางทำได้ค่อนข้างยาก หากลูกบ้านไม่พร้อมใจกัน
เนื่องจากขั้นตอนปกติต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ถ้าครั้งแรกไม่ผ่าน ให้เรียกประชุมครั้งที่ 2 ภายใน 15 วัน โดยการประชุมครั้งที่ 2 ไม่ต้องถึงกึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ต้องได้คะแนน 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงทั้งหมด
ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติบางโครงการมีการกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขายชัดเจนว่า ค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรกจะใช้ได้ในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น หลังจากนั้นจะมีการปรับเพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นช่วง 3-5 ปี ซึ่งเป็นช่วงที่สิ่งอำนวยความสะดวก และพื้นที่ส่วนกลาง เริ่มต้องมีการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมตามอายุการใช้งาน
ค่าส่วนกลางมีโอกาสจะปรับได้หรือไม่ อย่างเช่นเหตุการณ์โควิด-19 เชื่อว่าหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดหลายแห่งมีมาตรการปิดพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ หรือฟิตเนส ทำให้เกิดคำถามว่า หากไม่ได้ใช้ส่วนกลางเหล่านี้ จะสามารถขอปรับลดค่าส่วนกลางได้หรือไม่
สามารถทำได้ โดยมีขั้นตอนเช่นเดียวกับการขอปรับเพิ่มค่าส่วนกลาง นั่นคือ ต้องเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม/เจ้าของบ้าน ซึ่งต้องได้คะแนนเสียงรับรองไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด จึงจะสามารถทำได้ โดยเบื้องต้นเจ้าของร่วม/เจ้าของบ้านแต่ละห้องหรือแต่ละหลังจะต้องทำหนังสือแจ้งไปที่นิติบุคคล เพื่อเก็บรวบรวมส่งคณะกรรมการพิจารณานำเสนอเป็นวาระการประชุมต่อไป
แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่ไปด้วยกับการขอปรับลดค่าส่วนกลางก็คือ จริง ๆ แล้ว ค่าส่วนกลางที่จ่ายนั้น ส่วนใหญ่ หรือประมาณ 65% จะเป็นค่าใช้จ่ายในการจ้างบริหารโครงการ จ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน และคนสวน ส่วน 20% จะนำไปจ่ายเป็นค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า และอีก 10% จะใช้ในการซ่อมบำรุงส่วนกลาง
ดังนั้น หากการขอปรับลดค่าส่วนกลางเนื่องจากส่วนกลางปิดนั้นจะต้องพิจารณาถึงผลกระทบเหล่านี้ด้วย เพราะการปรับลดค่าส่วนกลาง อาจจะมีผลต่อการดูแลรักษาส่วนต่าง ๆ ของคอนโด เนื่องจากการปรับลดค่าส่วนกลาง อาจทำให้ต้องลดอัตรากำลังคนของนิติบุคคล แม่บ้าน เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย หรือคนสวนลงบางส่วน เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ (ขึ้นอยู่กับคู่สัญญาว่าจะยินยอมปรับลดในส่วนนี้ให้ได้หรือไม่ แต่หากยืนตามสัญญาก็ไม่สามารถลดจำนวนคนได้)
อีกข้อที่ต้องพิจารณาคือ หากปรับลดค่าส่วนกลาง จะนำเงินส่วนไหนมาชดเชยรายได้ส่วนที่หายไป หากนิติบุคคลมีกำไรสะสมอยู่ สามารถนำเงินส่วนนั้นมาชดเชยได้ ก็จะไม่กระทบกับเงินกองทุน (เงินที่เรียกเก็บครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์) แต่หากนิติบุคคลไม่มีกำไรสะสม หรือมีไม่เพียงพอ จะมีแนวทางอย่างไร เพื่อไม่ให้กระทบกับค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆ
หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะมีผลกระทบจะต้องเสียค่าเบี้ยปรับการชำระล่าช้าตั้งแต่ 10-15% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เบี้ยปรับจะขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของนิติบุคคลในแต่ละโครงการ ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน มีสิทธิ์ถูกส่งยื่นฟ้องศาลได้ และถ้าค้างส่วนกลางเราจะไม่สามารถโอนเพื่อซื้อขายทรัพย์สินภายในโครงการได้
ค่าส่วนกลางนั้น เป็นประโยชน์ร่วมของสมาชิกในหมู่บ้าน เพื่อใช้ทรัพย์สินต่าง ๆ รวมถึงการดูแลบำรุงส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็นถนนในหมู่บ้าน ป้อมยาม ไฟทางเดิน ติดตามข้อมูลอื่น ๆ ของทาวน์โฮมได้ที่ townhomeplus.com